آنتالیا یکی از استانهایی است که معاملات املاک در ترکیه با بیشترین حجم در آن انجام میشود. بهدلیل سرمایهگذاریهای داخلی و خارجی، انتقالهای ناشی از ارث، خریدوفروش، هبه و قراردادهای مشارکت در ساخت (کاتکارشیلیغی اینشاآت)، امور تاپو و دعاوی ابطال–ثبت سند (تَپو ایپتال–تِسجیل) از رایجترین حوزههای اختلاف حقوقی در آنتالیا به شمار میآید.
در این راهنما؛
✔ امور تاپو در آنتالیا چگونه انجام میشود،
✔ در چه مواردی دعوای ابطال–ثبت سند مطرح میشود،
✔ روندها، هزینهها، دادگاه صالح،
✔ رایجترین اشتباهات و اهمیت حمایت وکیل
بهصورت دقیق و بهروز بررسی شده است.
امور تاپو، معاملات رسمیای است که در ادارات تاپو و کاداستر (Tapu ve Kadastro Müdürlükleri) درباره کسب مالکیت، انتقال یا تغییر وضعیت مالکیتِ یک ملک انجام میشود.
رایجترین امور تاپو در آنتالیا عبارتاند از:
• انتقال سند از طریق خریدوفروش
• انتقال سند از طریق ارث (وراثت/وراثتنامه)
• معاملات هبه (بخشش)
• ایجاد حق ارتفاق/حق اعیانی (کات ایرتیفاکی) – تبدیل به مالکیت مستقل (کات مولکیّتی)
• ایجاد رهن (ایپوتِک) یا فک رهن
• تملک ملک توسط خارجیها
معاملات فروش تاپو در آنتالیا یک اقدام رسمی و حقوقی است که در ادارات تاپو آنتالیا وابسته به اداره کل تاپو و کاداستر انجام میشود و بهشدت تابع تشریفات شکلی است. برای اینکه فروش تاپو از نظر حقوقی معتبر باشد، صرفِ توافق طرفین کافی نیست و باید معامله مطابق تشریفات مقرر در قانون بهطور کامل انجام شود.
حتی یک اشتباه کوچک در عمل میتواند در سالهای بعد موجب طرح دعوای ابطال و ثبت سند، جریمههای سنگین مالیاتی یا حتی مسئولیت کیفری برای طرفین گردد.
فروش تاپو مطابق قانون مدنی ترکیه، قراردادی است که باید در «شکل رسمی» تنظیم شود. معامله فروش تا زمانی که در اداره تاپو و در حضور مأمور تاپو انجام نشود، معتبر نخواهد بود. قراردادهای وعده فروش که در دفترخانه (نوتِر) تنظیم میشوند یا توافقهای کتبی میان طرفین، بهتنهایی سبب انتقال مالکیت نمیشوند. به همین دلیل، هر فروش تاپو در آنتالیا یک اقدام جدی است که از نظر حقوقی مستقیماً انتقال حق مالکیت را رقم میزند.
مدارکی که در معاملات فروش تاپو در آنتالیا از طرفین درخواست میشود، بسته به نوع ملک و وضعیت طرفین متفاوت است؛ با این حال، در عمل ارائه برخی مدارک بهطور استاندارد الزامی است.
در قدم اول، فروشنده باید سند تاپو مربوط به ملک را ارائه کند. این سند، مدرک اصلی اثبات حق مالکیت فروشنده است. بدون ارائه مدارک شناسایی معتبرِ خریدار و فروشنده، انجام معامله ممکن نیست. همچنین، تطبیق اطلاعات هویتی از طریق سامانه MERNİS الزامی است.
در فروش تاپو، «بیمه اجباری زلزله (DASK)» نیز اهمیت بسیار زیادی دارد. در شهری مانند آنتالیا که ریسک زلزله مطرح است، برای واحدهای مسکونی که بیمه DASK معتبر ندارند، فرآیند فروش انجام نمیشود. بیمهنامه باید بهروز باشد و با اطلاعات ملک همخوانی داشته باشد.
گواهی «ارزش معاملاتی/ارزش مبنای مالیات املاک» که از شهرداری دریافت میشود (rayiç bedel belgesi)، ارزش ملک را برای مالیات املاک نشان میدهد. هزینههای تاپو بر مبنایی محاسبه میشود که کمتر از این مبلغ نباشد. اعلام اشتباه یا ناقص ارزش معاملاتی میتواند در آینده به اختلافات مالیاتی جدی منجر شود.
رسیدهای مربوط به «هزینه تاپو» و «هزینه صندوق گردان/دونر سرمايه (döner sermaye)» که هنگام معامله پرداخت میشود نیز باید در پرونده موجود باشد. بدون پرداخت این مبالغ، انتقال سند انجام نخواهد شد.
در صورتی که یکی از طرفین معامله را شخصاً انجام ندهد، باید وکالتنامه تأییدشده توسط دفترخانه ارائه شود. ضروری است که وکالتنامه، اختیار فروش در اداره تاپو را بهصراحت در بر داشته باشد. بخش مهمی از دعاوی ابطال تاپو در آنتالیا بهدلیل وکالتنامههای ناقص یا جعلی مطرح میشود.
• سند تاپو
• مدارک شناسایی
• بیمه اجباری زلزله (DASK)
• گواهی ارزش معاملاتی از شهرداری (rayiç bedel)
• رسید پرداخت هزینه تاپو و دونر سرمايه
• در صورت وجود، وکالتنامه
• هزینه تاپو به میزان ۲٪ جداگانه از خریدار و ۲٪ جداگانه از فروشنده
• هزینه دونر سرمايه (döner sermaye)
بخش قابل توجهی از دعاوی ابطال و ثبت سند در آنتالیا ناشی از این است که مبلغ فروش بهصورت خلاف واقع و کمتر از ارزش واقعی اعلام میشود. بهویژه در این نقطه، ادعاهای «فرار از ارث»، «معامله صوری (موازیعه)» یا «غبن (کلاهبرداری/استفاده افراطی)» مطرح میگردد.
اگر قیمت فروش بسیار کمتر از ارزش واقعی اعلام شود؛
• ممکن است طبق قانون آیین مالیاتی، جریمه «زیان مالیاتی (vergi ziyaı)» اعمال شود،
• ممکن است وصولِ مابهالتفاوتِ هزینه (هَرچ) همراه با بهره پیگیری شود،
• پایین بودن افراطی قیمت میتواند مبنای ادعای معامله صوری (muvazaa) یا غبن (gabin) قرار گیرد،
• در برخی موارد، مسئولیت کیفری نیز میتواند مطرح شود.
در رویه دیوان عالی کشور (Yargıtay)، بهویژه در دعاوی میان وراث، پایین بودن آشکار قیمت فروش نسبت به ارزش بازار میتواند بهعنوان «قرینه معامله صوری/تبانی (muvazaa)» ارزیابی شود.
آنتالیا یکی از استانهایی است که بیشترین میزان فروش ملک به اتباع خارجی در آن انجام میشود.
ریسکهای ویژه برای خارجیها:
• محدودیتهای مناطق ممنوعه/نظامی
• فروش با وکالتنامه جعلی
• گزارش کارشناسی ارزشگذاری ناقص یا اشتباه
• عدم انطباق با MASAK
• نقص در گواهی تبدیل ارز (دؤویز بوزدورما)
به همین دلیل، انجام امور تاپو برای خارجیها در آنتالیا با همراهی وکیلی متخصص در حقوق املاک، از اهمیت حیاتی برخوردار است.
دعوای ابطال و ثبت سند، دعوایی است که به این دلیل مطرح میشود که یک ثبت مالکیت در دفتر املاک (تَپو سیجیل) که ظاهراً وجود دارد، از نظر حقوقی باطل یا مبتنی بر یک اقدام غیرقانونی/غیرمعتبر است؛ و در نتیجه، خواسته دعوا ابطال آن ثبت و سپس ثبت مجدد ملک به نام صاحب واقعی حق میباشد. این دعوا در حقیقت صرفاً «اصلاح یک ثبت تاپو» نیست؛ بلکه در بسیاری از موارد به معنای «بازگرداندن حق مالکیت» است. زیرا ثبت تاپو از بیرون ممکن است «درست» به نظر برسد، اما اقدام زیربنایی آن میتواند جعلی، متقلبانه، صوری/تبانیآمیز یا ناشی از عدم اهلیت باشد.
دعاوی ابطال–ثبت سند، بسته به ارزش و ماهیت ملک، نتایج اقتصادی بسیار سنگینی ایجاد میکند. در استانهایی مانند آنتالیا که بازار املاک بسیار فعال است، این دعاوی صرفاً «اصلاح یک ثبت» نیست؛ بلکه اغلب به معنای اختلاف مالکیتی در حد میلیونها لیر است. بنابراین، دعوای ابطال و ثبت سند، دعوایی است که با هدف ابطال یک ثبت تاپو که برخلاف قانون ایجاد شده و ثبت ملک به نام صاحب واقعی آن مطرح میشود.
هدف در دعوای ابطال و ثبت سند این است که ثبت تاپو ایجادشده توسط یک اقدام معیوب/ناقص/اشتباه از میان برداشته شود و ملک به صاحب حق بازگردانده شود. یعنی این دعوا بر اصل «علنی بودن» و «امنیت» دفتر املاک استوار است؛ اما امنیت دفتر املاک، سپری برای اقدامات غیرقانونی نیست.
برای مثال:
• اگر فروش با وکالتنامه جعلی انجام شده باشد،
• اگر ملک با فریب دادن فرد سالخورده/بیاهلیت منتقل شده باشد،
• اگر فروش صوری برای فرار از ارث انجام شده باشد،
حتی اگر ثبت تاپو در ظاهر درست به نظر برسد، از نظر حقوقی معیوب است. این عیب از طریق دعوای ابطال–ثبت سند رفع میشود.
این دعوا یک دعوای «یکشکل و واحد» نیست؛ با تغییر مبنای حقوقی، روش اثبات، مهلتها و احتمال موفقیت نیز تغییر میکند. رایجترین مبانی در آنتالیا عبارتاند از:
a) معامله صوری/تبانی (muvazaa) (اقدام صوری / فرار از ارث)
بهویژه در انتقالهای خانوادگی، معاملاتی که در تاپو «فروش» نشان داده میشود اما در واقع «هبه» است، میتواند توسط وراث باطل شود. دعاوی ابطال تاپو با منشأ ارث در آنتالیا بسیار رایج است.
b) وکالتنامه جعلی یا نمایندگی بدون اختیار
اگر ملکی با وکالتنامه جعلی به نام شخص فروخته شده باشد، انتقال تاپو اصولاً معتبر نیست؛ مالک واقعی میتواند ابطال ثبت تاپو را درخواست کند.
c) فریب (hile) و عیوب اراده
اگر فروشنده با فریب، تهدید یا اشتباه معامله کرده باشد، معامله میتواند به دلیل «عیب اراده» موضوع ابطال قرار گیرد.
d) عدم اهلیت (نبود قدرت تشخیص/تمییز)
اگر در زمان فروش، شخص قدرت تشخیص نداشته باشد (مثلاً دمانس شدید، بیماری روانپزشکی پیشرفته، از دست دادن هوشیاری و…)، معامله میتواند از ابتدا بیاعتبار تلقی شود.
e) غبن (gabin) (استفاده افراطی / فروش با قیمت بسیار پایین)
انتقال ملک با بهایی بسیار کمتر از ارزش بازار، بهتنهایی همیشه سبب ابطال نیست؛ اما اگر شرایطش وجود داشته باشد، میتواند مبنای ادعای غبن قرار گیرد.
f) خطاهای کاداستر/ثبت (حدود، پلاک، سهم و… )
اشتباهات ناشی از عملیات کاداستر یا ثبت نیز میتواند موضوع دعوای ابطال–ثبت سند باشد. (در چنین پروندههایی بررسی کارشناس فنی بسیار تعیینکننده میشود.)
قاعده کلی در دعاوی ابطال–ثبت سند چنین است:
• دادگاه صالح از حیث نوع (Görevli Mahkeme): غالباً دادگاه حقوقی بدوی (Asliye Hukuk Mahkemesi)
• دادگاه صالح از حیث محل (Yetkili Mahkeme): دادگاه محل وقوع ملک (صلاحیت قطعی)
یعنی اگر ملک در کُنیاآلتی، کِپِز، موراتپاشا، آلانیا، ماناوگات و… باشد، دعوا در دادگاههای حقوقی بدوی مربوط در آنتالیا و همان حوزه قضایی ملک طرح میشود.
نکته: در برخی زیرشاخههای دعاوی ابطال تاپو (مثلاً دعاوی ناشی از حقوق خانواده یا برخی اختلافات تابع قوانین خاص)، ممکن است درباره صلاحیت نوعی بحث ایجاد شود. به همین دلیل، پیش از طرح دعوا باید «توصیف و ماهیتگذاری حقوقی» دقیق انجام شود.
در دعاوی ابطال–ثبت سند، مهمترین موضوع فنی «تشکیل صحیح طرفین دعوا» است. طرح دعوا علیه شخص اشتباه میتواند باعث رد دعوا یا طولانی شدن چندساله روند گردد.
بهطور معمول:
• خواهان: صاحب واقعی حق (مالک، وارث، ذیحق)
• خوانده: شخصی که در تاپو بهعنوان مالک ثبت شده و اغلب خریداران بعدی (اگر ملک منتقل شده باشد، به صورت زنجیرهای)
اگر ملک چندبار منتقل شده باشد، اینکه دعوا علیه چه کسانی مطرح شود (بهویژه بحث «شخص ثالث با حسننیت») سرنوشت پرونده را تعیین میکند.
در دعوای ابطال–ثبت سند معمولاً از دادگاه این موارد خواسته میشود:
در برخی پروندهها، اگر بازگرداندن ملک ممکن نباشد (مثلاً ملک به شخص ثالثِ با حسننیت منتقل شده باشد)، درخواستهای خسارت نیز میتواند مطرح شود. اما این بخش بسته به سبب دعوا و ویژگیهای واقعه تغییر میکند.
این دعاوی معمولاً با سهگانه «سند + جریان عادی زندگی + کارشناسی» پیش میرود.
ادله رایج:
• سوابق تاپو، سند رسمی، پرونده ثبتی/عملیات معامله
• رسیدهای بانکی/سوابق پرداخت (آیا ثمن واقعاً پرداخت شده است؟)
• شهادت شهود (بهویژه در پروندههای صوری/فریب)
• سوابق دفترخانه و اصل وکالتنامه
• گزارشهای پزشکی قانونی/سلامت (در ادعای عدم اهلیت)
• گزارشهای معاینه محل و کارشناسی (غبن، اختلاف حدود/پلاک و… )
دعاوی ابطال–ثبت سند در آنتالیا به دلیل معاینه محل، کارشناسی، شهود، مکاتبات اداری و مراحل تجدیدنظر/فرجام میتواند طولانی شود. بسته به نوع پرونده، مدت متوسط در بازه گستردهای تغییر میکند. عامل اصلی تعیینکننده مدت، مبنای حقوقی دعوا و میزان تراکم ادله است.
رایجترین دلایل طرح دعوا:
معامله صوری (مواضعه/مواضعه)، شایعترین سبب دعاوی ابطال و ثبت سند است. بهویژه در آنتالیا، به دلیل فراوانی انتقالهای خانوادگی و اختلافات ارثی، دعاوی مبتنی بر معامله صوری بسیار دیده میشود.
معامله صوری به این معناست که طرفین برای فریب اشخاص ثالث، عملی را برخلاف اراده واقعی خود انجام داده و آن را در تاپو به شکل معاملهای دیگر نشان میدهند. نمونه کلاسیک آن، انتقالی است که در واقع «هبه» بوده اما در تاپو «فروش» ثبت شده است.
در حقوق ارث، این وضعیت غالباً با عنوان «مواضعه مورّث» (muris muvazaası) مطرح میشود. مورّث برای بهرهمند کردن یک یا چند وارث، ملک خود را به یکی از وراث یا شخص ثالث منتقل میکند، اما نه بهصورت هبه، بلکه ظاهراً به شکل فروش. سایر وراث در این حالت میتوانند دعوای ابطال–ثبت سند مطرح کنند.
دادگاهها در ارزیابی ادعای معامله صوری، همزمان به موارد زیر توجه میکنند:
• آیا ثمن فروش واقعاً پرداخت شده است یا خیر،
• نسبت ثمن به ارزش بازار ملک،
• وضعیت اقتصادی مورّث،
• روابط خانوادگی و جریان عادی زندگی.
در رویه آنتالیا، پرداخت نشدن ثمن یا نمادین بودن آن، از قویترین قرائن اثبات معامله صوری محسوب میشود.
در آنتالیا، بهویژه در فروشهایی که به نام اتباع خارجی، مالکان ساکن شهرهای دیگر یا اشخاص سالخورده انجام میشود، دعاوی ابطال تاپو ناشی از وکالتنامه جعلی بسیار شایع است.
اگر ملکی با وکالتنامه جعلی به نام مالک فروخته شود، این فروش از نظر حقوقی معتبر نیست. همچنین حتی اگر وکالتنامه واقعی باشد، اما وکیل خارج از حدود اختیار خود معامله کند، این عمل «نمایندگی بدون اختیار» تلقی میشود.
در این نوع دعاوی معمولاً موارد زیر مطرح است:
• جعلی بودن امضای وکالتنامه،
• تنظیم وکالتنامه بهصورت متقلبانه یا با تاریخسازی،
• انتقال ملک بدون داشتن اختیار فروش،
• وجود جعل یا تخلف در عملیات دفترخانه.
دادگاهها برای بررسی ادعای وکالتنامه جعلی، از کارشناسی خط (گرافولوژی)، سوابق دفترخانه و شهادت شهود استفاده میکنند. فروش مبتنی بر وکالتنامه جعلی اصولاً دچار بطلان مطلق است و ثبت تاپو ابطال میشود.
فریب به این معناست که شخصی، طرف مقابل را آگاهانه و عامدانه با اطلاعات نادرست به انجام یک معامله حقوقی سوق دهد. در آنتالیا، بهویژه مواردی که افراد سالخورده، بیسواد یا دارای آگاهی حقوقی محدود، با اظهارات گمراهکننده ملک خود را منتقل کردهاند، بسیار دیده میشود.
در دعاوی ابطال–ثبت سند مبتنی بر فریب، موارد زیر برجسته است:
• ارائه اطلاعات نادرست درباره ماهیت یا ارزش ملک،
• فریب با وعده پرداخت ثمن،
• توضیح نادرست ماهیت معامله (مثلاً معرفی «رهن» بهجای «فروش»).
فریب یکی از مصادیق «عیب اراده» است و اثبات آن بر عهده خواهان میباشد. با این حال، در رویه آنتالیا، شهادت شهود و نحوه وقوع رویدادها نقش تعیینکنندهای در اثبات فریب دارد.
غبن زمانی مطرح میشود که یکی از طرفین با سوءاستفاده از وضعیت اضطراری، بیتجربگی یا بیمبالاتی طرف مقابل، میان تعهدات عدم تناسب آشکار ایجاد کند. فروش ملک با قیمتی بسیار کمتر از ارزش بازار، مبنای اصلی ادعای غبن است.
با این حال باید تأکید کرد که هر فروش با قیمت پایین، الزاماً غبن محسوب نمیشود. دادگاه بهصورت توأمان به موارد زیر توجه میکند:
• وضعیت اقتصادی یا روانی فروشنده،
• شرایط بازار در زمان فروش،
• توازن اطلاعات و قدرت میان طرفین.
در آنتالیا، فروش ملک با قیمتی بسیار پایین توسط اشخاصی که نیاز فوری به نقدینگی دارند، اغلب موضوع ادعای غبن میشود. در صورت پذیرش غبن، امکان ابطال ثبت تاپو یا تعدیل ثمن وجود دارد.
برای انجام معامله تاپو، شخص باید در زمان معامله دارای قدرت تشخیص باشد. فروشهایی که توسط اشخاص مبتلا به اختلالات شدید روانی، دمانس پیشرفته یا اشخاصی که در زمان معامله دچار بیهوشی بودهاند انجام شده، از نظر حقوقی معتبر نیست.
در دعاوی ابطال تاپو مبتنی بر عدم اهلیت در آنتالیا، معمولاً گزارشهای پزشکی گذشتهنگر، سوابق بیمارستانی و گزارشهای پزشکی قانونی تعیینکننده هستند. شهادت شهود نیز نقش تکمیلی مهمی دارد. اگر عدم اهلیت احراز شود، معامله از ابتدا باطل تلقی شده و ثبت تاپو ابطال میگردد.
گروه مهم دیگری از دعاوی ابطال–ثبت سند، ناشی از اشتباهات در امور ارثی است. در آنتالیا، بهویژه در املاکی با تعداد زیاد وراث، خطاهای انتقال میتواند اختلافات جدی ایجاد کند.
در این چارچوب:
• انتقال بدون مشارکت همه وراث،
• ثبت مبتنی بر گواهی انحصار وراثت ناقص یا اشتباه،
• محاسبه نادرست سهمالارث،
• کنار گذاشتن آگاهانه برخی وراث،
میتواند به ابطال ثبت تاپو منجر شود. در این دعاوی، حقوق ارث و حقوق ثبت بهطور همزمان بررسی میشود و توصیف حقوقی نادرست ممکن است به رد دعوا بینجامد.
• دادگاه صالح از حیث نوع: دادگاه حقوقی بدوی (Asliye Hukuk Mahkemesi)
• دادگاه صالح از حیث محل: دادگاه محل وقوع ملک
در آنتالیا، دعاوی ابطال–ثبت سند بهطور متوسط:
• بین ۱٫۵ تا ۳ سال
• بسته به تعداد کارشناسیها، معاینه محل و شهود ممکن است طولانیتر شود.
نقص ادله و راهبرد نادرست دعوا میتواند روند را بهطور جدی طولانی کند.
• سوابق تاپو
• گردش حسابهای بانکی
• شهادت شهود
• گزارشهای کارشناسی
• اسناد دفترخانه
• گزارشهای پزشکی
• تصاویر دوربین (در برخی موارد)
این اشتباهات میتواند به از دست رفتن غیرقابل جبران حقوق منجر شود.
دعاوی تاپو، دعاوی با ارزش مالی بالا و دارای پیچیدگی فنی حقوقی هستند. معاملات فروش تاپو اغلب بهاشتباه «یک امضای ساده» تلقی میشود؛ در حالی که در واقع، پیامدهای مالی سنگین و غیرقابل بازگشت دارد. در شهری مانند آنتالیا که اتباع خارجی، سرمایهگذاران و اختلافات ارثی فراواناند، انجام امور تاپو باید حتماً با نظارت حقوقی انجام شود.
وکیل متخصص تاپو:
• مطابقت معامله با قانون را بررسی میکند،
• ریسکهای ثبت را پیشاپیش شناسایی میکند،
• وکالتنامه و ثمن را ایمنسازی میکند،
• از بروز دعاوی آتی ابطال تاپو جلوگیری میکند،
• مبنای حقوقی صحیح دعوا را تعیین میکند،
• ریسک مرور زمان را از میان برمیدارد،
• فرآیند کارشناسی و معاینه را بهدرستی مدیریت میکند،
• از حق مالکیت موکل بهطور مؤثر دفاع میکند.
در آنتالیا، اختلافات تاپو بهویژه در این شهرستانها شایع است:
• موراتپاشا
• کپز
• کنیاآلتی
• آلانیا
• ماناوگات
• سریک
• کمر
رویه عملی و رویکرد کارشناسان در هر شهرستان متفاوت است.
امور تاپو و دعاوی ابطال–ثبت سند در آنتالیا، صرفاً کار اداری ساده نیست؛ بلکه فرآیندهای حقوقی با پیامدهای جدی هستند. یک معامله نادرست تاپو میتواند به دعاوی چندساله و زیانهای جبرانناپذیر منجر شود.
بنابراین:
✔ پیش از انجام معاملات تاپو،
✔ پیش از طرح دعوای ابطال تاپو،
✔ در املاک اتباع خارجی یا املاک با منشأ ارث،
مشاوره با وکیل متخصص حقوق املاک در آنتالیا، امنترین و صحیحترین مسیر است.
1. دعوای ابطال و ثبت سند چیست؟
دعوایی است که برای ابطال ثبت تاپو مبتنی بر اقدام غیرقانونی یا نامعتبر و ثبت مجدد ملک به نام صاحب واقعی آن طرح میشود و به حفاظت از حق مالکیت میپردازد.
2. این دعاوی در کدام دادگاه مطرح میشود؟
در دادگاه حقوقی بدوی محل وقوع ملک و با صلاحیت قطعی.
3. چه کسانی میتوانند این دعوا را مطرح کنند؟
مالک واقعی، وراث، اشخاصی که حقشان نقض شده یا ذینفعان دارای نفع حقوقی.
4. آیا مهلت زمانی دارد؟
بسته به مبنای دعوا متفاوت است؛ در معامله صوری و عدم اهلیت معمولاً مرور زمان اعمال نمیشود، اما در فریب و غبن محدودیت زمانی وجود دارد.
5. اگر ثمن کمتر اعلام شود، ثبت تاپو ابطال میشود؟
صرفاً کم بودن ثمن کافی نیست؛ اما همراه با صوری بودن، غبن یا فریب میتواند به ابطال منجر شود.
6. فروش با وکالتنامه جعلی معتبر است؟
خیر. مالک واقعی میتواند با دعوای ابطال–ثبت سند ملک را بازپس گیرد.
7. فرار از ارث سبب ابطال تاپو است؟
بله. معامله صوری مورّث میتواند موضوع دعوا قرار گیرد.
8. این دعاوی چقدر طول میکشد؟
معمولاً بین ۱٫۵ تا ۳ سال.
9. اگر ملک در جریان دعوا فروخته شود چه میشود؟
حسننیت خریدار جدید بررسی میشود و در برخی موارد حمایت میگردد.
10. کدام ادله مهمتر است؟
سوابق تاپو، رسیدهای بانکی، شهود، گزارشهای پزشکی، اسناد دفترخانه و کارشناسی.
11. فروش شخص بیاهلیت باطل میشود؟
بله، در صورت اثبات عدم اهلیت.
12. معاملات تاپو خارجیها قابل ابطال است؟
بله، در صورت وجود جعل، نقص مجوز یا فریب.
13. در صورت پیروزی چه میشود؟
ثبت تاپو ابطال و ملک به نام خواهان ثبت میشود.
14. داشتن وکیل الزامی است؟
الزامی نیست، اما بهطور جدی توصیه میشود.
15. آیا پیش از معامله باید با وکیل مشورت کرد؟
قطعاً بله؛ بررسی حقوقی پیشینی از زیانهای سنگین جلوگیری میکند.
